Denne artikkelen er tidligere publisert i NBBO sitt medlemsblad.

Å kjøpe bolig er gjerne den største og viktigste investeringen vi gjør som privatpersoner. Dessverre hender det at boligen ikke svarer til forventningene.

Ansvar for feil og mangler ved en brukt bolig er nærmere regulert i Avhendingsloven. Normalt har selger tatt forbehold om eiendommens tilstand ved at boligen selges «som den er». I så fall er selgers ansvar svært begrenset. Når boligen er solgt med forbehold «som den er», er selger kun ansvarlig for feil/mangler som innebærer vesentlig avvik fra forventet stand og/eller hvor det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om eiendommen som en kan gå ut i fra har innvirket på avtalen.

Loven gir ellers ingen klare føringer for hva kjøper faktisk må akseptere av feil og mangler, og rettspraksis på området er preget av skjønn. Det kan derfor være en utfordring å vurdere om en konkret reklamasjon vil kunne føre frem. Salgsoppgaven med takst/boligsalgsrapport er som regel de mest sentrale dokumentene for vurderingen, da dette danner grunnlag for kjøpers forventninger til eiendommen. Når reklamasjonen gjelder bygningstekniske forhold ved boligen kan det være hensiktsmessig å engasjere en sakkyndig takstmann for en nærmere gjennomgang.

Uansett må kjøper passe på å reklamere i tide etter at det er avdekket forhold ved boligen som ikke svarer til forventningene. I motsatt fall kan kjøper miste eventuelle krav som en måtte ha mot selger. Loven angir at det må reklameres «innen rimelig tid» etter at en oppdaget eller burde oppdaget feilen/mangelen. I praksis betyr dette at en bør reklamere så raskt som mulig. Siste frist for å reklamere er uansett fem år etter at boligen er overtatt av kjøper med mindre særlige forhold gjør seg gjeldende. Vær ellers oppmerksom på at et krav mot selger også kan foreldes etter de alminnelige foreldelsesreglene (dvs. 3 år etter overtakelse, eventuelt senest 1 år etter at kjøper fikk kunnskap om mangelen dersom dette skjer på et senere tidspunkt).

Reklamasjonen bør være skriftlig for å kunne dokumentere dette i ettertid, og den bør sendes direkte til selger. Hold imidlertid gjerne selgers eierskifteforsikringsselskap, samt evt. eiendomsmegler, orientert med kopi av reklamasjonen.

I reklamasjonen må det/de forhold ved eiendommen som ikke svarer til forventningene beskrives nærmere. Dersom det er innhentet sakkyndig rapport, legges denne ved reklamasjonen. Det bør fremgå tydelig at avtalebruddet gjøres gjeldende som grunnlag for rettslige krav mot selger (f.eks. ved at det kreves prisavslag/erstatning).

Dersom selger tilbyr å utbedre feilen istedenfor å betale et prisavslag/erstatning, må kjøper normalt akseptere dette. Kjøper må derfor ikke sette i gang med utbedringsarbeider før selger er gitt rimelig anledning til å ta stilling til reklamasjonen. I motsatt fall kan kjøper miste kravet mot selger.

Dersom selger/selgers eierforsikringsselskap avviser ansvar for forhold som det er reklamert over, og/eller det er uenighet om kravets størrelse, har det oppstått en «tvist» mellom partene. I så fall vil en normalt ha krav på å få dekket kostnader til advokat og sakkyndig i anledning tvisten gjennom egen villa- eller innboforsikring. Rettshjelpdekningen gjelder i så fall for saksomkostninger pådratt etter at tvist er oppstått, med fradrag for egenandel.

Vårt kontor har betydelig erfaring med denne sakstypen, og vi kan bistå kjøper eller selger på alle nivå i prosessen.

Aktuelt