Når foreligger en mangel?

Hva som skal til for at en bolig må anses for å være mangelfull er regulert i avhendingslova kapittel 3. Ved spørsmål om innendørs arealavvik er det avgjørende om boligen ikke svarer til de opplysninger selger har gitt kjøper, eller dersom boligen ikke svarer til de opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selger. Dette gjelder likevel kun dersom opplysningene har virket inn på avtalen, jf. avhendingslova § 3-8.

Hva skal til for at et arealavvik utgjør en mangel?

Når det gjelder hvor mye som skal til før et avvik mellom opplyst innendørs areal og reelt innendørs areal utgjør en mangel i lovens forstand har Høyesterett lagt til grunn at ikke ethvert arealavvik utgjør en mangel. Et arealavvik på 5 kvm vil være ubetydelig for en større enebolig på 300 kvm, men vil være av vesentlig betydning for en studioleilighet på 20 kvm. Boligens størrelse er derfor av avgjørende betydning for vurderingen.

Arealavviket må likevel være av en viss størrelse før det kan gjøres gjeldende et mangelskrav. Bakgrunnen for det er at det inntrykk kjøper danner seg ved befaring av boligen i høy grad vil tjene som beslutningsgrunnlag heller enn selve opplysningen om boligens areal. Moderne målemetoder og klarere retningslinjer for oppmåling gjennom Norsk Standard 3940:2007 medfører dessuten at det er mindre grunn til å akseptere avvik på grunn av feil ved oppmålingen. Det stilles imidlertid mindre strenge krav til vurderingen dersom kjøper har opptrådt særlig klanderverdig, for eksempel ved å bevisst gi uriktige opplysninger.

Kravet om innvirkning

Hva gjelder kravet om at arealavviket må ha innvirket på kjøpsavtalen har Høyesterett uttalt at så lenge arealavviket er tilstrekkelig stort til å utgjøre en mangel vil den feilaktige opplysningen normalt også ha virket inn på avtalen. Vurderingen beror på hvorvidt avtalen ville blitt inngått dersom det var gitt korrekte opplysninger om boligens areal, eller om avtalen ville blitt inngått på andre vilkår.

Prisavslag

Den mest praktiske konsekvensen av innendørsarealavvik er at kjøper krever prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Hensikten med prisavslag er å gjenopprette balansen i avtaleforholdet mellom selger og kjøper, slik at partene stilles som om feilen ikke var begått. Selger skal derfor betale tilbake til kjøper det overskytende av kjøpesummen som følge av de uriktige opplysningene om boligens innendørsareal. Prisavslaget må beregnes ut fra forholdet mellom boligens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Utgangspunktet for en slik vurdering er markedsverdi av boligen.

Aktuelt