Tomtefeste opptar og berører mange. Det er grovt anslått i overkant av 200 000 tomtefesteforhold i Norge, hvor om lag 170 000 gjelder festetomt til bolig- og fritidsformål. Et praktisk tema er festers rett til innløsning av festetomt, som innebærer at festeforholdet avsluttes og tomten overføres fra bortfester til fester slik at fester blir eier og hjemmelshaver til tomten. Denne artikkelen gir en generell introduksjon til tomtefestelovens regler om innløsning.

Hvem kan kreve innløsning?

Fester av tomt til bolig- og fritidsformål har etter tomtefesteloven en lovbestemt rett til å kreve innløsning av festetomt. Tomtefeste til andre formål enn bolig og fritidshus har ikke tilsvarende rett, med mindre det uttrykkelig er avtalt i festekontrakten.

Det finnes noen unntak til festers rett til innløsning, mest praktisk er landbruksunntaket for festetomt til fritidsformål (unntaket gjelder ikke bolig). Dette går jeg ikke nærmere inn på her.

Innløsningstidspunktet

Krav om innløsning kan kun fremsettes til visse tider. Første gang når det har gått 30 år av festetiden, om ikke kortere tid er avtalt i festekontrakten.

Deretter kan fester av boligtomt kreve innløsning hvert andre år (dvs. 32 år, 34 år osv.) og fester av fritidstomt kreve innløsnings hvert 10 år (dvs. 40 år, 50 år osv.).

Krav om innløsning må fremsettes skriftlig senest ett år før innløsningstidspunktet.

Innløsningssum

Hovedregelen er at innløsningssummen skal settes til 25 ganger justert festeavgift (oppregulert per innløsningstidspunktet). Har partene avtalt en lavere innløsningssum skal imidlertid denne legges til grunn.

Bortfester kan likevel kreve at innløsningssummen settes til 40 prosent av tomteverdien på innløsningstidspunktet, med mindre tomten er festet bort på ubestemt tid og bortfester ikke har oppsigelsesrett. Ved vurdering av tomteverdien skal det gjøres fradrag for verdiøkning som skyldes fester. Og det skal ikke tas hensyn til at tomtens størrelse eventuelt gir mulighet til å sette opp flere hus på tomten.

Bortfester vil normalt benytte seg av muligheten til å kreve innløsning til 40 prosent av tomteverdien der tomten er relativt verdifull og/eller festeavgiften er relativt lav. Denne beregningen av innløsningssummen vil da som regel føre til en høyere sum enn 25 ganger justert festeavgift.

I tillegg til innløsningssummen er fester også ansvarlig for å dekke øvrige omkostninger som følge av innløsningen (herunder bl.a. kostnader for matrikulering/oppmåling, tinglysingsgebyr, dokumentavgift).

Aktuelt